円安がもたらす資金流入の構造変化

円相場が1ドル＝150円前後で推移する時期が長引くと、日本の不動産を海外から見る際の価格感が大きく変わります。外貨ベースで見ると日本の資産は割安に映り、同じ投資額でより大きな物件を取得できる状況になります。たとえば、為替が120円から150円へ円安に振れた場合、1億円の不動産の外貨換算価格はおよそ18％低く見える計算になり、投資効率が高まります。

実際に、国土交通省が公表する不動産取引の統計では、東京都心部や大阪中心部の大型案件で海外投資家の参加比率が上昇しています。円安が続くほど日本の不動産が外資にとって魅力的になり、取引量の増加が地価の下支えにつながる傾向が続いています。
不動産が「買われやすい」状況は、利回りの比較によっても裏付けられており、東京のAクラスオフィスは3％前後の利回りで安定しているのに対し、ニューヨークやロンドンの賃料利回りは4〜5％台で推移しています。絶対値としては海外の方が高いものの、価格の高さと市場の競争度を踏まえると、日本は相対的に魅力的な価格領域にあり、円安が加わることで投資判断を後押ししやすくなる状況が生まれています。

マーケティング視点で捉える海外マネーの増加要因

海外投資家が日本市場への投資を増やしている背景には、価格以外の要素も複合的に働いています。政治・経済の安定が続き、OECDの指標でも制度信頼性の高さが確認されている国は多くありません。その意味で、日本は長期保有型の投資家にとって予測可能性が高く、資産の安全性が評価されています。観光需要の増加も不動産の価値に影響を与えており、政府観光局のデータでは、2023年の訪日外国人は約2,507万人となり、コロナ禍前の水準に近い数字を取り戻しました。観光客が集まる地域では商業地の賃料が上昇し、ホテル開発が活発化しています。この動きは収益不動産の将来収益を押し上げ、投資家が期待する利回りを実現しやすい環境をつくっています。

企業のオフィス戦略が変わってきたことも影響しています。リモートワークの普及によってオフィスの使い方が変化し、老朽化ビルの建て替えや用途転換が進んでいます。都市再開発によって新築ビルの供給が増えると、エリア全体の競争力が高まり、投資資金が流れ込みやすい状況が形成されます。海外投資家は将来の成長性を重視する傾向が強く、都市の再整備が計画的に進む地域は魅力的に映りやすいといえるでしょう。
これらの複数要素が重なることで、円安という為替要因だけでは説明しきれない資金流入の強さが生まれていると考えられます。

地価高騰を支える需給ギャップと低金利環境

海外投資マネーが地価を押し上げる直接的な要因として、需給ギャップの広がりがあります。都市中心部では再開発が進み、土地の供給が限定的になっています。国土交通省の地価公示によると、東京の一部商業地では2024年の変動率が前年比10％近い上昇を記録しており、限られた土地を巡る競争が激しくなっている状況が読み取れます。また、海外投資家は円安によって投資余力が増しているため、競争の場面で強気の価格提示がしやすくなります。入札価格が高くなる状況が続けば、地価の上昇につながりやすくなります。特にホテルや商業施設といった収益物件では、将来収益を前提に価値を判断する傾向が強いため、観光需要の見通しや都市の成長性が高い地域ほど、積極的な投資が見られます。

この構造を後押ししているのが日本の低金利です。政策金利は2024年時点で0〜0.1％と非常に低い水準にあり、米国の約5％、欧州の約4％と比べると借入コストの差は大きくなっています。金利差によって日本国内での資金調達が有利になるため、海外投資家にとって日本の市場は資金効率が高く、投資判断にプラスに働きやすい状況です。

円安継続を前提とした市場の見通し

円安が長期化すると、海外マネーの流入が続き、地価の上昇要因として作用し続ける可能性があります。ただし、その影響には明暗があります。住宅市場では、一般の生活者が購入しづらくなる価格帯が広がり、居住コストの上昇が生活負担につながるケースも想定されます。商業地では、短期間で売却益を狙う投資行動によって価格変動が大きくなるリスクがあり、安定性を損なう場合もあります。
一方で、地域活性化につながるケースもあります。ホテル開発やインバウンド対応の商業施設が増えることで雇用が生まれ、地域経済が循環しやすくなります。海外資金が都市の魅力を引き上げ、観光収入の増加につながる場面も見込まれます。地域ごとの状況を丁寧に把握し、持続的な成長につなげる政策や民間投資が重要になるタイミングに入っているといえるでしょう。

不動産市場の変化は為替だけでは説明しきれません。金利、人口構造、都市の再整備、観光需要といった複数の指標が相互に作用しています。マーケティング視点を組み合わせることで、投資マネーの流れを理解しやすくなり、変動の大きい市場で判断を誤らないための視点が得られるはずです。円安局面を一時的な現象としてではなく、複数要因が重なる市場構造の変化として捉える姿勢が求められるでしょう。