相続した不動産、どう活用する？

親や親族から不動産を相続したとき、多くの人が「売るべきか、それとも貸すべきか」と悩むのではないでしょうか？不動産は大切な資産ですが、ただ持っているだけでは思わぬコストや管理の負担が生じることもあります。固定資産税や修繕費がかかる一方で、適切に活用すれば安定した収益を生む可能性もあります。

また、相続税の問題や、不動産市場の変動といった要素も考慮しなければなりません。将来的に価値が上がる可能性がある物件もあれば、早めに手放したほうが良いケースもあります。選択肢は単純な「売るか貸すか」ではなく、それぞれのメリット・デメリットをしっかり理解し、自分のライフプランに合った活用方法を選ぶことが重要です。

売却する場合のメリットとデメリット

売却のメリット

相続した不動産を売却する最大のメリットは、資産の流動化が図れることです。不動産は現金とは異なり、すぐに使える資産ではありませんが、売却することで短期間でまとまった資金を得ることができます。例えば、東京都心の築20年のマンションであれば、立地や状態によりますが、数千万円の売却益を見込めるケースもあります。この資金を別の投資や事業資金として活用できるため、現金化を優先したい方には最適な選択肢といえます。

また、売却によって固定資産税や管理費、修繕費などの維持コストを完全に削減できる点も大きな魅力です。特に築年数が30年以上の物件では、修繕費用が年々増加し、将来的に大規模修繕が必要になる可能性もあります。例えば、築40年のマンションの外壁改修には数百万円単位の費用がかかることもあり、維持する負担が大きくなることが考えられます。さらに、不動産市場の動向を見極めながら売却することで、資産価値が高いうちに手放すことが可能です。例えば、再開発が進んでいるエリアでは短期間で不動産価格が上昇することがあり、そうしたタイミングを逃さず売却することで大きな利益を得られる場合があります。

売却のデメリット

一方で、売却にはいくつかのデメリットもあります。まず、売却すると将来的な家賃収入を得ることができなくなるため、不動産を継続的な収益源として活用する選択肢を失います。短期的にはまとまった現金を手に入れることができますが、長期的な安定収益を求める場合は慎重な検討が必要です。

また、売却益には譲渡所得税が課されるため、利益の一部を税金として納めなければなりません。所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税率は最大39.63%に達し、5年以上の場合でも最大20.315%が課税されます。例えば、売却益が1,000万円の場合、長期譲渡所得税として約200万円が税金として差し引かれる計算になります。さらに、不動産市場の状況によっては、希望通りの価格で売却できない可能性もあります。築古マンションや地方の不動産は特に需要が低く、売却に時間がかかることもあります。市場環境を正しく把握し、適切なタイミングを見極めることが重要です。

賃貸として運用する場合のメリットとデメリット

賃貸のメリット

賃貸運用の最大の魅力は、継続的な収益が得られることです。例えば、月10万円の賃料で貸し出せば、年間で120万円の収入が見込めます。長期的に安定した家賃収入を確保できれば、不動産を資産として有効活用することができます。

また、不動産を所有し続けることで、将来的に市場価値が上昇した際に高値で売却する選択肢を持つことができます。都市部ではインフラ整備や再開発によって地価が上昇することがあり、その影響を活かせる可能性があります。さらに、賃貸として運用することで相続税対策にもなります。小規模宅地等の特例を利用すれば、相続税評価額が最大80%減額されることがあるため、相続税の負担を軽減することが可能です。この制度を活用することで、資産を残しながら税金を抑える戦略を立てることができます。

賃貸のデメリット

賃貸運用にはいくつかのリスクも伴います。まず、入居者対応や修繕管理など、物件の維持に手間がかかる点が挙げられます。特に遠方に住んでいる場合は管理が難しくなり、管理会社に委託する場合は年間収入の5〜10%の手数料がかかります。

また、空室リスクも考慮する必要があります。特に地方の築古物件では、入居者が見つからず家賃収入が途絶える可能性があります。例えば、地方都市の賃貸住宅では空室率が20%を超えるケースもあり、収益の安定性に影響を与えます。さらに、築年数が古くなるにつれて修繕費用がかさむ点も問題です。例えば、築40年以上のマンションでは、外壁や設備の修繕に数百万円規模の費用が発生することがあります。そのため、長期的に賃貸として運用する場合は、修繕費用を見込んだ計画を立てることが重要です。

どちらを選ぶべき？

売却と賃貸のどちらを選ぶかは、個人の状況や資産運用の目的によって異なります。例えば、早急に現金が必要な場合や管理が難しい場合は売却が適しています。一方で、将来的に安定した収益を得たい場合や相続税対策を考えるなら、賃貸運用が有利になることもあります。

最適な活用方法を決めるために

不動産の最適な活用方法を決めるには、まず市場価値を正しく把握することが重要です。不動産会社に査定を依頼し、売却や賃貸の収益シミュレーションを行うことで、より具体的な判断が可能になります。また、税理士や不動産コンサルタントと相談し、税金や維持費の負担も考慮しながら計画を立てることが求められます。

まとめ

相続した不動産の活用方法は、人それぞれの状況や目的によって異なります。売却することでまとまった資金を確保し、リスクを最小限に抑える選択もあれば、賃貸として運用し、安定した収益を得る選択もあります。どちらの方法を選ぶにせよ、事前に市場調査を行い、資産価値や維持費、税金の影響を総合的に検討することが重要です。

不動産は単なる資産ではなく、将来のライフプランにも大きく関わるものです。最適な選択をするためには、不動産会社や税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家と相談し、自分に合った資産運用の方法を見つけましょう。賢く活用すれば、相続した不動産は将来の大きな財産となり、安定した未来を築くための強力な味方となるはずです。