超高層ビルを建てれば街が栄える、その常識が揺らぎ始めた

駅前に巨大なビルが建ち、商業施設やオフィスが集まる。日本の都市では長い間、こうした大規模な再開発が街の成長を象徴してきました。古い建物をまとめて建て替え、限られた土地を有効活用することで、多くの企業や人を呼び込む手法です。駅周辺の利便性が高まり、新しい雇用やにぎわいにつながった地域も少なくありません。しかし今、超高層ビルを中心とした再開発の進め方に変化が生まれています。建設費が上がり、人口減少も進むなか、計画どおりに大きな建物を造ることが、必ずしも街の利益につながるとは限らなくなってきました。

再開発で問われ始めているのは、建物の大きさよりも、完成後にどれだけ使われるかという点です。オフィスを大量に供給しても入居企業が集まらなければ、賃料収入は想定を下回ります。商業施設も、周辺に十分な利用客がいなければ空き店舗が増える可能性があります。一方、必要な機能を絞った中規模開発や、既存の建物を生かす方法なら、地域の需要に合わせて投資を調整しやすくなります。ただし、全国で超高層から中規模への転換が進んでいると断定できる段階ではありません。大規模開発を続ける地域と、計画を縮小・見直す地域が分かれ始めているというのが、実態に近い見方でしょう。

建設費の高騰で、巨大開発の採算が合わなくなっている

再開発の計画を難しくしている最大の要因は、建設費の高騰です。国土交通省の建設工事費デフレーターによると、2026年7月の建設総合指数は、2020年度を100として135.4となり、約35％上昇しました。資材価格だけでなく、人件費や設備工事費の上昇も事業者の負担を増やしています。仮に当初1,000億円を見込んでいた工事費が3割増えれば、単純計算で300億円の追加負担が生じます。しかも、再開発は計画から完成まで長い年月がかかる事業です。その間に建設費や金利が上がれば、事業の収支は大きく変わります。建物を高くすれば、その分だけ収益も増えるという計算が通用しにくくなっているのが現状です。

東京・中野駅前の中野サンプラザ跡地を含む再開発は、その難しさを示す事例です。当初は高さ約262メートルの超高層ビルを建設する計画でしたが、建設費の高騰によって事業費が膨らみ、2025年には従来計画の見直しを迫られました。大規模な開発では、建物を完成させるだけでなく、入居企業や店舗を集め、長期にわたって収益を確保しなければなりません。建設費が上がったからといって、オフィスの賃料や住宅価格を無制限に引き上げることもできません。一方、規模を縮小すれば収益を生む床面積も減るため、単純に小さくすれば解決する話でもないでしょう。開発事業者は、建設費と将来の収入を以前より慎重に見極める必要に迫られています。

中規模開発や既存建物の活用が、新たな選択肢に

こうした状況で選択肢に入ってくるのが、開発規模を抑えたり、既存の建物を生かしたりする方法です。古い建物をすべて取り壊すのではなく、使える部分を残して店舗やオフィスに改修する。駅前の一帯をまとめて開発する代わりに、必要な区画から順番に整備する。こうした進め方なら、初期投資を抑えながら地域の需要を確かめられる場合があります。実際、東京・下北沢の小田急線地下化に伴う線路跡地では、巨大な商業ビルを一棟建てるのではなく、飲食店や個性的な店舗、広場などを組み合わせた街づくりが進められました。すべての施設を大規模に集約しなくても、人が訪れ、歩いて楽しめる場所をつくれることを示しています。

ただし、中規模開発や建物の改修が、必ずしも低コストで済むわけではありません。古い建物では耐震補強や設備更新に多額の費用がかかることもあれば、土地の権利関係が複雑で、計画をまとめるまでに時間がかかる場合もあります。規模が小さい分、家賃収入が限られ、採算を確保しにくいケースも考えられます。それでも、地域の人口や商業需要に合わせて開発内容を調整できることには意味があります。大きな施設を一度に完成させるより、実際の利用状況を見ながら少しずつ街を育てる。そうした柔軟な進め方が、これからの再開発では選ばれやすくなる可能性があります。

再開発の成功は、建物の高さより街の使いやすさで決まる

もちろん、超高層ビルを中心とした再開発がなくなるわけではありません。東京駅周辺や品川など、交通の利便性が高く、企業や商業施設の需要が集まる地域では、大規模開発による利点が残っています。高層化によって土地を効率よく使い、駅前広場や歩行者通路、防災設備を一体的に整備できることも大きな強みです。一方、人口が減少する地方都市や、商業施設の空室が増えている地域では、同じ方法が適しているとは限りません。総務省が2026年10月20日に公表した人口推計によると、同年10月1日時点の日本の総人口は概算で1億2,269万人となり、前年同月から53万人減少しました。全国的な人口減少が続くなか、地域ごとの需要を見極めずに建物を増やせば、将来の空室や維持管理費が負担になる恐れもあります。

これからの再開発では、完成時の華やかさだけでなく、10年後、20年後も使い続けられるかという視点が欠かせません。買い物がしやすいこと、歩道や広場が使いやすいこと、地域の商店が営業を続けられること。住民にとっては、超高層ビルが何棟建つかよりも、日々の暮らしがどう変わるかの方が身近な問題でしょう。再開発に「小さく賢く」という考え方が広がるとすれば、それは単なる規模の縮小ではなく、必要な場所に必要な機能を整える方向への変化です。超高層か中規模かを先に決めるのではなく、その街に何が足りず、どの程度の投資なら無理なく維持できるのかを考える。再開発の成否は、建物の大きさよりも、完成後の街がどれだけ使われ、暮らしを支え続けられるかによって判断されていくと考えられます。